실전 활용 및 사례 분석 7) 전월세 상한제와 계약갱신청구권 완벽 해설

전월세 상한제와 계약갱신청구권 완벽 해설

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1. 전월세 상한제와 계약갱신청구권이란? 개념과 시행 배경

2020년 7월, 주택임대차보호법 개정으로 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 도입되면서 임대차 시장의 큰 변화가 시작되었다.
이 두 가지 제도는 세입자의 주거 안정을 강화하고, 전월세 가격 급등을 막기 위한 목적으로 시행되었다.

✅ 전월세 상한제란?

• 전월세 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도
• 기존 세입자가 계약을 갱신할 경우, 임대인은 법적으로 5% 이상 올릴 수 없음
• 단, 지방자치단체 조례에 따라 5%보다 더 낮은 상한을 설정할 수도 있음

✅ 계약갱신청구권이란?

• 세입자가 원하면 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
• 기존 2년 계약이 끝난 후 추가로 2년 더 연장 가능, 즉 최대 4년 거주 가능
• 임대인은 정당한 사유(실거주 등)가 없으면 세입자의 갱신 요청을 거부할 수 없음

✅ 이 두 제도의 도입 배경

• 2018~2019년 전월세 가격 급등으로 인해 세입자의 주거 불안 심화
• 특히 서울·수도권 지역에서 전세가 폭등하며 서민 부담 증가
• 이에 정부가 임대차 시장 안정을 위해 강제적인 가격 조정 및 계약 연장 제도를 도입

하지만 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 찬반 논란이 뜨거운 정책으로, 세입자와 임대인 모두 장단점을 정확히 이해할 필요가 있다.

 

 

2. 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 장점과 단점

이 두 가지 제도는 세입자 보호를 강화하지만, 시장에 미치는 부작용도 존재한다.
각각의 장점과 단점을 살펴보자.

✅ 전월세 상한제의 장점

1. 세입자의 주거비 부담 감소
   • 전월세 상승폭을 5%로 제한해 과도한 임대료 상승 억제
   • 주거비 부담이 줄어 장기 거주 가능
2. 전세 시장 안정 효과
   • 일부 지역에서 전세가 급등하는 문제를 방지하는 역할

❌ 전월세 상한제의 단점

1. 전세 물량 감소
   • 임대인이 임대료 인상을 자유롭게 못 하다 보니 전세보다 월세 선호
   • 전세 물건이 줄어들면서 전세 가격이 오르는 부작용 발생
2. 음성적 거래 증가
   • 일부 임대인이 보증금 외 '기타 비용'을 추가로 요구하는 사례 증가
   • 계약 갱신 시 기존 세입자보다 신규 세입자를 선호하는 현상 발생

✅ 계약갱신청구권의 장점

1. 최대 4년간 안정적인 거주 보장
   • 세입자가 갑자기 이사를 해야 하는 부담이 줄어듦
2. 부당한 퇴거 요구 방지
   • 임대인이 정당한 사유 없이 세입자를 내보내지 못함

❌ 계약갱신청구권의 단점

1. 임대인의 재산권 제한
   • 임대인이 본인 필요에 의해 새로운 세입자를 받는 것이 어려워짐
2. 전세가 폭등 현상 유발
   • 4년 후 한꺼번에 전월세 가격이 크게 오르는 ‘전세 절벽’ 문제 발생
   • 세입자들이 계약 만료 전에 미리 다른 주택을 찾으면서 혼란 가중

이처럼, 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 세입자에게 유리한 제도지만, 부작용도 상당하여 임대차 시장의 균형을 맞추는 것이 과제가 되고 있다.

 

 

3. 실제 사례로 보는 전월세 상한제와 계약갱신청구권

이 제도들이 도입된 이후, 임대차 시장에서는 여러 가지 변화가 나타났다.

✅ 사례 1: 임대료 5% 인상 제한으로 인한 임차인의 이득

• 서울 강남의 한 아파트에서 2020년 2억 원이었던 전세 보증금이 시장 가격 상승으로 2억 5천만 원까지 올랐음
• 그러나 기존 세입자는 전월세 상한제 덕분에 최대 2억 1천만 원까지만 인상되어 4천만 원의 부담을 줄일 수 있었음

❌ 사례 2: 계약 만료 후 전세 폭등 문제

• 2020년 계약갱신청구권을 사용하여 4년 동안 거주한 세입자가 2024년 재계약을 시도함
• 4년간 시세가 급등하여 새 계약 시 기존 2억 원이었던 전세가 3억 원으로 상승
• 세입자는 결국 감당할 수 없어 퇴거해야 했음

✅ 사례 3: 실거주를 이유로 계약갱신 거부 후 허위 신고 문제

• 한 임대인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요청을 거부하고 본인이 직접 거주한다고 신고
• 하지만 이후 해당 집이 새로운 세입자에게 높은 가격으로 임대된 것이 확인됨
• 이에 세입자가 법적 대응하여 손해배상 청구 승소

이처럼 제도는 세입자에게 혜택을 주기도 하지만, 예상치 못한 문제들도 발생하고 있다.
따라서, 세입자와 임대인은 각각의 권리를 정확히 이해하고 활용해야 한다.

 

 

4. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 활용 전략

이 제도를 효과적으로 활용하려면 세입자와 임대인 모두 전략적으로 접근해야 한다.

✅ 세입자를 위한 활용법

1. 계약 만료 6개월 전부터 임대인과 협의
   • 갱신청구권을 행사할 의사가 있다면 미리 협의하여 분쟁을 방지
2. 임대인의 실거주 여부 확인
   • 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부할 경우, 실제로 거주하는지 확인 필요
   • 허위 실거주일 경우 신고 및 보상을 요구할 수 있음

✅ 임대인을 위한 대응 전략

1. 미리 계약 구조를 조정
   • 월세 전환 등으로 전세 리스크를 줄이는 전략 고려
2. 실거주 계획이 있다면 사전에 명확한 입장 정리

         - 세입자와 원활한 협의를 통해 법적 분쟁을 방지

 

 

마무리

전월세 상한제와 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 제도이지만, 부작용도 상당하여 신중한 접근이 필요하다.
임대인과 세입자 모두 법적 권리를 이해하고 전략적으로 대응해야 안정적인 주거 환경을 만들 수 있다.
이번 가이드를 참고하여 임대차 계약을 체결할 때 현명한 선택을 하길 바란다!