기초지식 심화6) 부동산 실거래 신고제도란? 신고 방법과 유의사항

부동산 실거래 신고제도란? 신고 방법과 유의사항

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1. 부동산 실거래 신고제도란? 왜 필요한가?

부동산 시장의 투명성을 확보하고, 허위 신고 및 탈세를 방지하기 위해 부동산 실거래 신고제도가 시행되고 있다.
이 제도는 부동산 거래 시 실제 계약한 가격을 신고하도록 법적으로 의무화한 것으로,
가격 조작, 다운계약서, 허위 거래 신고 등의 불법 행위를 방지하는 것이 주목적이다.

과거에는 등기부등본을 통해서만 거래 금액을 확인할 수 있었으나,
실제 거래와 차이가 나는 다운계약(실제 거래가보다 낮게 신고) 또는 업계약(실제 거래가보다 높게 신고) 사례가 많아
이를 방지하기 위해 2006년 1월부터 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 시행되었다.

✅ 부동산 실거래 신고제도의 주요 목적

• 부동산 가격 투명성 확보: 거래 신고를 통해 부동산 시장을 보다 객관적으로 관리
• 세금 탈루 방지: 다운계약서를 통한 양도소득세 및 취득세 회피 차단
• 허위 시세 조작 방지: 업계약서를 통한 시세 조작 및 부동산 시장 교란 행위 차단
• 공정한 부동산 정책 수립: 실거래 데이터를 바탕으로 합리적인 정책 결정 가능

 

2. 부동산 실거래 신고 방법과 절차

부동산 거래 계약을 체결한 경우, 일정 기간 내에 거래 당사자(매도인, 매수인) 또는 중개인이 실거래 신고를 해야 한다.
신고는 인터넷(부동산거래관리시스템) 또는 관할 시·군·구청 방문 신고로 진행할 수 있다.

✅ 실거래 신고 대상

• 아파트, 단독주택, 토지, 오피스텔, 상가 등 모든 부동산이 해당
• 매매뿐만 아니라 증여, 교환, 분양권 전매 등 거래 유형도 신고 대상

✅ 실거래 신고 기한

• 거래 계약일로부터 30일 이내 신고 의무
• 미신고 시 최대 500만 원의 과태료 부과

✅ 실거래 신고 방법

1. 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr) 접속
2. 본인 인증 후 신고 대상 부동산 선택
3. 매도인, 매수인, 계약 내용 입력 (거래금액, 계약일, 중개업소 정보 등)
4. 서류 제출 (계약서 사본 첨부)
5. 신고 완료 및 확인증 발급

✔ 중개업소를 통한 신고 가능
부동산 중개업소를 이용해 계약한 경우, 중개업자가 실거래 신고를 대행할 수 있으며, 이 경우에도 신고 의무는 계약 당사자에게 있음.

 

3. 실거래 신고 시 유의해야 할 사항

 1) 다운계약서, 업계약서 신고 금지

다운계약(실제 거래가보다 낮게 신고) 또는 업계약(실제 거래가보다 높게 신고)은 세금 탈루 및 시세 조작의 수단이 되어 법적으로 엄격히 금지된다.
적발 시 매도인과 매수인 모두에게 과태료 및 세금 추징, 심할 경우 형사 처벌까지 내려질 수 있다.

 2) 거래 취소 신고도 필수

부동산 거래 계약 후 계약이 해제(취소)되는 경우에도 30일 이내에 해제 신고를 해야 한다.
이를 어길 경우, 취소된 계약이 그대로 신고되어 허위 시세 정보가 유통될 수 있어 과태료 대상이 된다.

 3) 증여 거래도 신고 대상

부모가 자녀에게 부동산을 증여하는 경우에도 실거래 신고가 필요하다.
증여는 일반적인 매매와 다르게 증여세 부과 대상이 되므로 세무 신고도 함께 고려해야 한다.

 4) 계약서 내용과 실거래 신고 내용이 다르면 불이익 발생

계약서에 기재된 내용과 실거래 신고 내용이 다르면,
국세청 조사 및 과태료 부과 대상이 될 수 있으므로 신중하게 신고해야 한다.

 

4. 실거래 신고를 통한 부동산 시장의 변화

 

부동산 실거래 신고제도가 정착되면서 부동산 시장의 투명성이 높아지고, 가격 조작이 줄어드는 효과가 나타났다.
그러나 여전히 일부 시장에서는 허위 신고, 편법 증여 등의 문제가 남아 있어 지속적인 제도 보완이 필요하다.

✅ 실거래 신고제도 도입 후 주요 변화

구분실거래 신고제도 도입 전실거래 신고제도 도입 후

거래 투명성	다운계약·업계약 많음	거래가격 정확성 향상
세금 탈루	양도세·취득세 탈루 쉬움	탈루 방지 및 과세 기준 명확
시세 조작	허위 거래 정보로 시세 왜곡	실제 거래 기준으로 가격 형성
계약 취소	신고 의무 없음	30일 이내 취소 신고 필수

특히, **부동산 실거래가 공개 시스템(국토교통부 운영)**을 통해
누구나 최근 거래 내역을 확인할 수 있어 시세 파악이 더욱 쉬워졌다.

✅ 앞으로의 개선 방향

• 실거래 신고 즉시 데이터 공개: 현재 신고 후 일정 기간 후 공개되지만, 즉각 반영 필요
• 과태료 강화 및 허위 신고 감시: 불법 거래 방지를 위한 감시 시스템 강화
• 계약 해제 신고 의무화: 실제 거래와 차이를 줄이기 위한 개선 필요

 

5. 결론: 실거래 신고는 필수, 정확한 신고가 중요

 

부동산 실거래 신고제도는 시장 투명성을 높이고, 세금 탈루 및 시세 조작을 방지하는 중요한 제도이다.
실거래 신고를 할 때는 반드시 정확한 금액을 신고하고, 계약 취소 시에도 신고를 잊지 말아야 하며, 허위 신고는 법적 처벌 대상이 될 수 있다.

부동산 시장이 안정적으로 운영되기 위해서는 정확한 정보 공개가 필수적이며,
이를 위해 실거래 신고제도를 적극적으로 준수하는 것이 중요하다.

부동산 거래를 계획하고 있다면, 실거래 신고 절차를 정확히 숙지하고, 신고 기한을 지키는 것이 가장 중요한 핵심 포인트이다.